Hallo zusammen,
in diesem Artikel werden wir uns mit der Frage beschäftigen, wann du als Vermieter die Wohnung betreten darfst. Oft stellt sich einem Vermieter diese Frage, vor allem wenn es um Fragen der Reparatur oder Inspektion geht. Wir werden uns also darüber unterhalten, wann es erlaubt ist, dass du die Wohnung betreten darfst und welche gesetzlichen Rahmenbedingungen du hierbei beachten musst. Lass uns loslegen!
Als Vermieter darfst Du die Wohnung betreten, wenn es einen wichtigen Grund dafür gibt, z.B. wenn Du Instandhaltungsarbeiten durchführen musst. Du musst dem Mieter aber mindestens 24 Stunden vorher Bescheid geben und ihm mitteilen, wann Du die Wohnung betreten möchtest.
Vermieter in Wohnung ohne Vorankündigung: Recht verwehren!
Klar, manchmal muss der Vermieter schon in die Wohnung kommen, z.B. wegen eines Reparaturauftrags. Aber auch dann möchte er vermutlich vorher Bescheid geben. Wenn der Vermieter also einfach ohne Vorankündigung vor der Tür steht, hast du das Recht, ihm die Tür zu verwehren. Es ist auch völlig in Ordnung, ihm vorab mitzuteilen, wann du einverstanden bist, dass er sich die Wohnung anschaut. So hast du die Kontrolle, wann du deine Wohnung betreten lässt und wer das Hausrecht hat.
Hausrecht: Deine Wohnung ist Dein privates Reich!
Du hast eine gemietete Wohnung? Dann hast Du auch das Hausrecht! Das heißt, Du entscheidest, wer Deine Wohnung betreten darf und wer nicht. Das ist laut dem Deutschen Mieterbund (DMB) so geregelt. Sollte es einmal notwendig sein, kannst Du Dritte mit Gewalt daran hindern, in Deine Wohnung zu gelangen. Es ist also wichtig, dass Du Deine Wohnung als Dein privates Reich betrachtest und es niemand anderem gestattest, dort einzutreten.
Mieterrechte: Wann darf der Vermieter die Wohnung betreten?
Du hast als Mieter beim Vermieter ein Recht darauf, dass er deine Wohnung nur dann betreten darf, wenn es im Interesse einer notwendigen Instandhaltung, einer Wiedervermietung oder eines Verkaufs der Liegenschaft liegt. Genau gesagt, heißt das laut Artikel 257h des Obligationenrechts, dass dein Vermieter einmal im Jahr bei dir vorbeischauen darf, um zu überprüfen, ob alle Fenster und Türen dicht sind, aber auch um andere Instandhaltungsarbeiten vorzunehmen. Wenn er also ohne deine Einwilligung in deine Wohnung eindringen möchte, dann solltest du genau wissen, was das Gesetz dazu sagt.
Vermieter darf Wohnungstür aufbrechen: Thüringer Verfassungsgerichtshof
Du darfst als Vermieter unter bestimmten Umständen deine Wohnungstür aufbrechen. Das hat der Thüringische Verfassungsgerichtshof 2004 entschieden. Ein solcher Fall kann eintreten, wenn Gefahr in Verzug ist oder du befürchtest, dass sich dein Mieter in einer Notlage befindet. Dann hast du ein Recht darauf, die Wohnungstür zu öffnen, um deinen Mieter zu schützen und zu helfen. Allerdings musst du vorher versuchen, den Mieter auf anderem Wege zu kontaktieren, um die Situation zu klären.
Mieter vor Betreten der Wohnung benachrichtigen
Du als Vermieter bist gesetzlich dazu verpflichtet, deinem Mieter vor dem Betreten oder der Besichtigung deiner Wohnung den Grund mitzuteilen. Es reicht hierfür meistens aus, 24 Stunden vorher Bescheid zu geben, besonders dann, wenn dein Mieter nicht berufstätig ist oder dringende Handwerkerarbeiten anstehen. In der Regel solltest du aber 3 bis 4 Tage vorher Bescheid geben, besonders wenn du Kauf- oder Mietinteressenten begrüßen möchtest. Hier solltest du 14 Tage Vorlaufzeit einplanen. So kann dein Mieter sich darauf einstellen und entsprechend darauf vorbereiten.
Vermieter darf ohne Erlaubnis keine Wohnung betreten
Du hast ein Recht darauf, dass dein Vermieter deine Wohnung nicht ohne deine Erlaubnis betritt. Er hat kein Recht, den Schlüssel zu deiner Wohnung einzubehalten, es sei denn, du bist damit einverstanden. Wenn er ohne dein Einverständnis in deine Wohnung eindringt, begeht er einen schwerwiegenden Verstoß gegen den Hausfrieden. Dies ist ein schwerwiegender Grundrechtsschutz, der in den meisten Ländern als grundlegendes Recht geschützt wird. Wenn du den Eindruck hast, dass dein Vermieter gegen dieses Recht verstößt, solltest du dich an deine lokale Verbraucherschutzbehörde wenden, die dir helfen kann, deine Rechte durchzusetzen.
Berliner Landgericht: Kündigung auch ohne Abmahnung möglich
In einem Fall vor dem Berliner Landgericht (Az: 67 S 8/17) hatte ein Vermieter eine Kündigung ausgesprochen, da sein Mieter die Wohnung stark vernachlässigte. Der Mieter hatte die Wohnung in einem erheblich verwahrlosten Zustand hinterlassen und zeigte keine Einsicht. Daher konnte der Vermieter auf eine vorherige Abmahnung verzichten. Das Gericht entschied, dass in einem solchen Fall die Vertragsgrundlage zwischen den Parteien erheblich erschüttert ist und eine Kündigung rechtfertigt. Der Mieter muss in diesem Fall mit den Konsequenzen seines Handelns leben und kann nicht darauf hoffen, dass eine vorherige Abmahnung ihn vor Kündigung schützt.
Mietrückstand: Vermeide weitere Konsequenzen, indem du deine Miete bezahlst
Sobald Du zwei Monatsmieten nicht bezahlt hast, bist Du in Verzug und das ist ein erheblicher Mietrückstand. Wenn sich das Problem nicht bald löst, kann es zu weiteren Konsequenzen kommen. Der Vermieter kann Dir dann eine Zahlungsanweisung ausstellen und die Aufhebung des Mietverhältnisses beantragen. Je eher Du Deine Miete bezahlst, desto besser. Das ist wichtig, um weitere unangenehme Folgen zu vermeiden.
Mieterrecht: Vermieter darf Wohnung nicht in regelmäßigen Abständen besichtigen
Du als Mieter hast das Recht, dass dein Vermieter nicht in regelmäßigen Abständen die Wohnung besichtigt. Ein Urteil des AG München (461 C 19626/15) besagt, dass ein Vermieter alle fünf Jahre verlangen darf, die Wohnung zu besichtigen. Dies ist jedoch nur möglich, wenn es einen triftigen Grund für die Kontrolle gibt. In der Regel ist es ausreichend, jedes Jahr die Wohnung auf Schäden zu überprüfen.
Was Vermieter bei der Wohnungsvergabe erfragen dürfen
Du planst, eine neue Wohnung zu beziehen? Dann solltest du wissen, dass ein Vermieter einige Angaben von dir erfragen darf, bevor du einziehen kannst. Natürlich ist es in Ordnung, wenn du ein Haustier hast, aber du musst es dem Vermieter nennen. Haustiere, die über das übliche Maß an Kleintieren hinausgehen, müssen benannt werden. Außerdem darf der Vermieter die Anzahl der Personen erfragen, die einziehen werden – so kann er sicherstellen, dass die Wohnung ausreichend Platz bietet. Diese Fragen dürfen jedoch nicht zu persönlichen Dingen wie Religion, Familienplanung oder Vorstrafen gehen. Solche Anfragen sind unzulässig. Wenn du also auf der Suche nach einer neuen Wohnung bist, achte darauf, dass der Vermieter nur die erlaubten Fragen stellt!
Mieterpflichten: Gute Immobilie erhalten, Reparaturen einkaufen
Du als Mieter bist verpflichtet, Deinerseits dafür zu sorgen, dass die Immobilie in einem guten Zustand bleibt. Dazu gehört, dass Du bei Strom, Wasser und Gasleitungen aufmerksam bist und sofort einen Vermieter informierst, wenn etwas nicht in Ordnung ist. Für Kleinreparaturen wie z.B. den Austausch einer Glühbirne oder eines Schlosses darf der Vermieter Dich allerdings zur Kasse bitten. Doch auch hier gilt: Wenn Du einen notwendigen Ersatz sofort einkaufst, kannst Du die Kosten beim Vermieter einfordern.
Räumungsklage gegen Ex-Partner: Was muss der Mieter beachten?
Dazu muss er dann einen Anwalt einschalten, um das Räumungsrecht durchzusetzen. Allerdings kann es dann auch zu einem Prozess kommen, in dem der Ex-Partner sich gegen die Räumungsklage zur Wehr setzen kann. Der Mieter muss dann am Ende beweisen können, dass der Ex-Partner tatsächlich nicht mehr dort wohnen darf. Dies kann zum Beispiel durch ein gerichtliches Gutachten oder ein Zeugnis eines Vermieters geschehen. Wenn der Mieter die Beweise vorlegen kann, muss der Ex-Partner die Wohnung räumen. Allerdings ist es dem Mieter auch möglich, dem Ex-Partner eine Abfindung zu zahlen, damit er freiwillig auszieht. Dies ist eine einvernehmliche Lösung, die für beide Seiten vorteilhaft sein kann.
Strafbarkeit bei Widerrechtlichem Eindringen trotz Hausverbot
Du hast ein Hausverbot und betrittst trotzdem das Gebäude? Dann hast Du Dich strafbar gemacht! Auch wenn die Türen offen sind, ist das Gebäude durch den Hausfrieden geschützt. Wenn Du dort widerrechtlich eindringst, kann Dir eine Geld- oder sogar eine Freiheitsstrafe drohen. Deshalb lass lieber die Finger von dem Gebäude, wenn Du ein Hausverbot hast. So kannst Du Dir eine Menge Ärger ersparen.
Zeitweise Schuhe vor der Wohnungstür abstellen? Amtsgericht Lünen sagt Ja!
Du darfst deine Schuhe zeitweise vor der Wohnungstür abstellen. Das entschied das Amtsgericht Lünen in einem Fall und es gilt im ganzen Bundesgebiet. Eine Hausordnung darf das nämlich nicht verbieten, solange es nur für kurze Zeit ist und keine anderen Bewohner stört. Wenn du deine Schuhe vor der Tür abstellen willst, achte aber darauf, dass sie nicht allzu viel Platz einnehmen und dass du sie wieder rechtzeitig reinschleppst, damit sie nicht im Regen stehen.
Recht auf Wohnungsschutz: Besichtigungen durch Vermieter
Du als Mieter hast ein Recht darauf, deine Wohnung zu schützen. Wenn dein Vermieter eine Besichtigung deiner Wohnung fordert, solltest du dich nicht einfach verweigern. Denn es könnte einen triftigen Grund dafür geben, wie zum Beispiel eine anstehende Modernisierung, die Erledigung von Reparaturen oder eine Inspektion des Zustands deiner Wohnung. Solche Besichtigungen sind für Vermieter wichtig, da sie ihnen helfen, ihren Verpflichtungen nachzukommen. Wenn du dich jedoch der Besichtigung verweigerst, kann dein Vermieter eine außerordentliche Kündigung aussprechen. Dies ist jedoch nur in bestimmten Fällen erlaubt. Wenn es notwendig ist, den Zustand deiner Wohnung zu überprüfen und du dich weigerst, kann dein Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar sein. In solchen Fällen ist die außerordentliche Kündigung rechtens. Also denke daran, dass du zwar das Recht hast, deine Wohnung zu schützen, aber auch dein Vermieter ein Recht darauf hat, seine Verpflichtungen zu erfüllen. Sei daher in solchen Fällen kooperativ und ermögliche deinem Vermieter die Besichtigung deiner Wohnung. So kannst du sicherstellen, dass das Mietverhältnis einvernehmlich fortgesetzt wird.
Mieterrechte bei Wohnungsmängeln: Vermieter muss helfen
Tritt ein Fehler oder ein Mangel in Deiner Wohnung auf, dann musst Du als Mieter nicht alleine damit klarkommen. Der Vermieter ist in der Pflicht, die Mängel zu beheben. Typische Wohnungsmängel können sein: undichte Fenster, Feuchtigkeitsschäden oder verstopfte Abflüsse. Doch auch unangenehme Dinge wie Lärm, Ungeziefer oder eine Wohnfläche, die im Mietvertrag um mindestens zehn Prozent kleiner angegeben wurde, zählen mietrechtlich als Mängel. In solchen Fällen solltest Du als erstes deinen Vermieter kontaktieren und ihn darum bitten, dass er die Mängel beseitigt.
Regelmäßig Fensterputzen für mehr Hygiene und Wohlbefinden
Du als Mieter musst deine Wohnung regelmäßig reinigen, lüften, heizen und entmüllen, damit keine Schäden entstehen. Aber ungeputzte Fenster stellen per Gesetz keinen Grund dar, dass ein Fenster Schaden nimmt. Es bleibt also ganz Dir überlassen, ob und wie oft Du Deine Fenster putzt. Natürlich solltest Du das Fensterputzen regelmäßig in Deinen Wohnungsputz einplanen, da es einen positiven Einfluss auf die Hygiene und das Wohlbefinden in Deiner Wohnung haben kann.
Mietvertrag ändern: So klagst Du erfolgreich vor Gericht
Du hast Probleme mit Deinem Mieter und möchtest Deinen Mietvertrag ändern? Der sicherere, aber auch umständlichere Weg ist eine Klage auf Änderung des Mietvertrags. Dazu musst Du beweisen, dass es aufgrund des Verhaltens Deines Mieters zu erheblichen Störungen kommt, zum Beispiel durch mangelhafte Reinigung. Dazu musst Du begründen, warum Du die Änderung des Vertrags vornehmen möchtest und welche Änderungen Du vorschlägst. Dann kannst Du ein Gericht anrufen und Deinen Fall vortragen. Das Gericht entscheidet dann, ob es Deine Klage anerkennt und Deinen Mietvertrag ändert.
Vermieter darf Wohnung betreten – aber nur in Notfällen!
Dennoch sollte der Vermieter immer zunächst versuchen, den Mieter zu kontaktieren und eine Einigung zu erzielen.
Du fragst Dich, ob Dein Vermieter Deine Wohnung auch ohne Deine Zustimmung betreten darf? Grundsätzlich ja, allerdings nur in Notfällen wie beispielsweise einem Wasserrohrbruch. Solltest Du den Zutritt in einem solchen Fall verweigern, so bist Du im Unrecht. Wichtig ist allerdings, dass der Vermieter immer zunächst versucht, Dich zu kontaktieren und eine Einigung zu erzielen. Sollte das nicht möglich sein, kann er in begründeten Fällen auch gegen Deinen Willen die Wohnung betreten.
Mieterrecht: BGH Urteil ermöglicht Kündigung bei Besichtigungsverweigerung
Du hast als Mieter die Pflicht, deine Wohnung regelmäßig zu besichtigen. Doch wenn dein Vermieter dies ablehnt, dann kannst du zum Glück auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs zurückgreifen. Der BGH (Bundesgerichtshof) hat schon 2010 entschieden, dass eine unberechtigte Verweigerung der Besichtigung eine fristlose Kündigung des Mietvertrags rechtfertigt (BGH vom 5102010 – VIII ZR 221/09 -, WuM 11, 13). Solltest du also Probleme mit deinem Vermieter haben und er sich weigert eine Besichtigung zu genehmigen, so kannst du auf dieses Urteil zurückgreifen. Bedenke aber, dass du dich auf jeden Fall erst an deinen Vermieter wenden solltest, um eine Lösung zu finden. Oftmals lässt sich so eine Auseinandersetzung bereits im Vorfeld vermeiden.
Fazit
Du darfst die Wohnung als Vermieter nur betreten, wenn du den Mieter vorher darüber informiert hast. Das ist normalerweise üblich, wenn du einen Reparaturtermin vereinbaren willst oder wenn du die Wohnung zur Inspektion betreten willst. Dafür musst du dem Mieter eine angemessene Frist geben, damit er sich darauf vorbereiten und anwesend sein kann.
Du darfst als Vermieter die Wohnung nur betreten, wenn du die Zustimmung des Mieters hast oder eine gültige gerichtliche Anordnung vorliegt. Es ist wichtig, dass du die Gesetzgebung deines Landes beachtest, bevor du die Wohnung betrittst, um mögliche Probleme zu vermeiden. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass du als Vermieter vorsichtig sein musst, wenn du die Wohnung betreten willst, da du sonst möglicherweise gegen das Gesetz verstößt.
